{"id":1970,"date":"2026-11-08T16:46:52","date_gmt":"2026-11-08T15:46:52","guid":{"rendered":"https:\/\/www.financedoor.de\/blog\/?p=1970"},"modified":"2026-11-08T16:48:25","modified_gmt":"2026-11-08T15:48:25","slug":"offene-immobilienfonds-2027-risiken-alternativen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.financedoor.de\/blog\/2026\/11\/offene-immobilienfonds-2027-risiken-alternativen\/","title":{"rendered":"Offene Immobilienfonds 2027: Warum sich ein Einstieg kaum noch lohnt"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jahrelang galten offene Immobilienfonds als vergleichsweise sichere Geldanlage. Doch sp\u00e4testens 2026 hat sich gezeigt, wie problematisch diese vermeintliche Sicherheit sein kann. Abwertungen, milliardenschwere Mittelabfl\u00fcsse und ausgesetzte Anteilsr\u00fccknahmen haben das Vertrauen vieler Anleger ersch\u00fcttert.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mit Blick auf 2027 stellt sich deshalb eine entscheidende Frage: <strong>Lohnt es sich \u00fcberhaupt noch, in offene Immobilienfonds zu investieren?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wir bei FINANCEDOOR sehen die Anlageklasse zunehmend kritisch. Denn niedrige Kursschwankungen bedeuten noch lange keine Sicherheit. Gleichzeitig k\u00f6nnen eingeschr\u00e4nkte Liquidit\u00e4t, hohe Kosten und Bewertungsrisiken die Renditechancen erheblich beeintr\u00e4chtigen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wir erkl\u00e4ren, welche Risiken Du kennen solltest, warum das Gesch\u00e4ftsmodell offener Immobilienfonds strukturelle Schw\u00e4chen besitzt und welche Alternativen f\u00fcr den langfristigen Verm\u00f6gensaufbau infrage kommen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Was sind offene Immobilienfonds \u00fcberhaupt?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Offene Immobilienfonds sammeln das Kapital vieler Anleger ein und investieren es \u00fcberwiegend in Immobilien.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dazu geh\u00f6ren beispielsweise:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>B\u00fcrogeb\u00e4ude und Verwaltungsimmobilien<\/li>\n\n\n\n<li>Einkaufszentren und Einzelhandelsfl\u00e4chen<\/li>\n\n\n\n<li>Hotels und Logistikimmobilien<\/li>\n\n\n\n<li>Wohnimmobilien und Pflegeeinrichtungen<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Anleger erwerben Fondsanteile und beteiligen sich dadurch indirekt an den Mieteinnahmen und der Wertentwicklung des Immobilienportfolios.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der vermeintliche Vorteil: Du musst keine eigene Immobilie kaufen, finanzieren oder verwalten. Zudem verteilt sich Dein Kapital auf verschiedene Objekte.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das klingt zun\u00e4chst vern\u00fcnftig.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Das Problem liegt allerdings weniger in den Immobilien selbst als in der Konstruktion des Fonds.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Denn ein Fondsanteil und eine Immobilie besitzen v\u00f6llig unterschiedliche Eigenschaften.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W\u00e4hrend Wertpapiere an der B\u00f6rse h\u00e4ufig innerhalb von Sekunden gehandelt werden k\u00f6nnen, ben\u00f6tigt der Verkauf eines B\u00fcrogeb\u00e4udes oft viele Monate.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Genau dieser Unterschied wird offenen Immobilienfonds zunehmend zum Verh\u00e4ngnis.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Sechs Gr\u00fcnde, warum wir offene Immobilienfonds kritisch sehen<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. Das Grundproblem: Immobilien sind nicht liquide<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein offener Immobilienfonds verbindet langfristig gebundenes Immobilienverm\u00f6gen mit dem Anspruch, Anlegern unter bestimmten Bedingungen die R\u00fcckgabe ihrer Fondsanteile zu erm\u00f6glichen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Solange nur wenige Anleger ihr Geld zur\u00fcckfordern, funktioniert dieses Modell.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wenn jedoch zahlreiche Anleger gleichzeitig aussteigen m\u00f6chten, entsteht ein Problem.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Fondsgesellschaft ben\u00f6tigt liquide Mittel, um die R\u00fcckgaben zu bedienen. Reichen die vorhandenen Reserven nicht aus, m\u00fcssen gegebenenfalls Immobilien verkauft werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Doch Immobilien lassen sich nicht einfach zum gew\u00fcnschten Zeitpunkt und Preis ver\u00e4u\u00dfern.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im ung\u00fcnstigen Fall entstehen dadurch Verkaufsdruck, zus\u00e4tzliche Wertverluste und weitere Liquidit\u00e4tsprobleme.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Seit der Reform nach der Finanzkrise gelten deshalb bei neu erworbenen Anteilen grunds\u00e4tzlich zwei wichtige Regeln:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten<\/li>\n\n\n\n<li>Eine K\u00fcndigungsfrist von zw\u00f6lf Monaten f\u00fcr die regul\u00e4re R\u00fcckgabe an die Fondsgesellschaft<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Fristen k\u00f6nnen sich zeitlich \u00fcberschneiden. Entscheidend sind der Erwerbszeitpunkt, die gesetzlichen Vorgaben und die konkreten Fondsbedingungen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Besonders problematisch: <strong>Der endg\u00fcltige R\u00fccknahmepreis steht bei der K\u00fcndigung noch nicht fest.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Und selbst die Einhaltung aller Fristen garantiert nicht, dass eine R\u00fccknahme bei einer Liquidit\u00e4tskrise tats\u00e4chlich stattfinden kann.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die gesetzlichen Grundlagen findest Du in <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/kagb\/__255.html\">\u00a7 255 Kapitalanlagegesetzbuch<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. Geringe Kursschwankungen bedeuten nicht geringes Risiko<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eines der st\u00e4rksten Verkaufsargumente offener Immobilienfonds war lange ihre vermeintlich stabile Wertentwicklung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W\u00e4hrend Aktienm\u00e4rkte manchmal innerhalb weniger Tage deutlich schwanken, entwickeln sich die ver\u00f6ffentlichten Anteilspreise vieler Immobilienfonds h\u00e4ufig relativ gleichm\u00e4\u00dfig.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das vermittelt Sicherheit.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Doch diese Stabilit\u00e4t hat einen entscheidenden Hintergrund: Immobilien werden nicht t\u00e4glich an einem transparenten Markt gehandelt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Bewertungen beruhen auf Gutachten, Modellannahmen und regelm\u00e4\u00dfigen Neubewertungen der Objekte.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein t\u00e4glich ver\u00f6ffentlichter Anteilspreis bedeutet deshalb nicht, dass der Marktwert s\u00e4mtlicher Immobilien t\u00e4glich neu festgestellt wird.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Wertschwankungen k\u00f6nnen dadurch zeitverz\u00f6gert sichtbar werden.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein besonders anschauliches Beispiel ist der offene Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im Juni 2024 wurde dessen Anteilspreis infolge einer Neubewertung des Immobilienbestands um knapp 17 Prozent reduziert.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr Anleger, die sich auf vergleichsweise stabile Anteilspreise verlassen hatten, war das ein erheblicher Einschnitt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hier zeigt sich ein grundlegender Unterschied:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine selten schwankende Bewertung ist nicht automatisch ein Beweis f\u00fcr ein niedriges wirtschaftliches Risiko.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch die offiziellen Risikokennziffern stehen inzwischen in der Kritik. In einem Verfahren vor dem Europ\u00e4ischen Gerichtshof wird unter dem Aktenzeichen C-677\/25 gepr\u00fcft, welche Anforderungen an die Preisermittlung f\u00fcr die Risikoeinstufung offener Immobilienfonds gelten. Die Rechtsfrage ist noch nicht abschlie\u00dfend gekl\u00e4rt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr Dich als Anleger bedeutet das: Verlasse Dich nicht allein auf eine niedrige Risikoklasse im Basisinformationsblatt. Betrachte zus\u00e4tzlich die tats\u00e4chlichen Immobilienrisiken, die Liquidit\u00e4t und m\u00f6gliche Verluste.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3. Die Krise ist l\u00e4ngst keine theoretische Gefahr mehr<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Probleme offener Immobilienfonds sind inzwischen sehr konkret.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mehrere Fonds haben 2026 die R\u00fccknahme ihrer Anteile ausgesetzt oder die geordnete Abwicklung eingeleitet.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Einige Beispiele:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>WERTGRUND WohnSelect D:<\/strong> Seit Januar 2026 wurde die R\u00fccknahme von Anteilen ausgesetzt. Hintergrund waren erhebliche R\u00fcckgabew\u00fcnsche und Liquidit\u00e4tsprobleme.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND:<\/strong> Im Februar 2026 wurde ebenfalls die Ausgabe und R\u00fccknahme von Anteilen ausgesetzt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>LEADING CITIES INVEST:<\/strong> Im Juni 2026 k\u00fcndigte KanAm Grund die Verwaltung des Fonds und beschloss dessen geordnete Aufl\u00f6sung. Die verbliebenen Immobilien sollen \u00fcber mehrere Jahre verkauft und die Erl\u00f6se an die Anleger ausgezahlt werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch im Oktober 2026 versch\u00e4rfte sich die Situation.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der offene Immobilienfonds Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working setzte am 20. Oktober die R\u00fccknahme und Ausgabe von Anteilen aus.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Beim DWS-Fonds grundbesitz europa werden seit dem 28. Oktober 2026 f\u00e4llige R\u00fcckgabew\u00fcnsche vorerst nur noch zu zehn Prozent erf\u00fcllt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die verbleibenden R\u00fcckgabew\u00fcnsche werden nicht automatisch zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt ausgef\u00fchrt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das zeigt, dass inzwischen selbst gr\u00f6\u00dfere Fonds von Einschr\u00e4nkungen betroffen sein k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wichtig: Eine ausgesetzte Anteilsr\u00fccknahme bedeutet nicht automatisch eine Insolvenz oder einen Totalverlust. Sie bedeutet aber, dass Anleger nicht wie geplant auf ihr Kapital zugreifen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Und genau das sollte bei der Bewertung einer Geldanlage ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">4. Milliardenabfl\u00fcsse k\u00f6nnen eine problematische Entwicklung verst\u00e4rken<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Offene Immobilienfonds stehen nicht nur durch sinkende Immobilienbewertungen unter Druck.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch das Verhalten der Anleger ver\u00e4ndert die Ausgangslage.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach einer Auswertung von Morningstar flossen allein von Januar bis Juli 2026 netto rund 3,7 Milliarden Euro aus deutschen offenen Immobilienfonds ab.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Neun der zehn gr\u00f6\u00dften Fonds verzeichneten in diesem Zeitraum Nettomittelabfl\u00fcsse.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das hat mehrere m\u00f6gliche Folgen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Erstens m\u00fcssen die Fonds ausreichend Liquidit\u00e4t vorhalten, um R\u00fcckgabew\u00fcnsche zu erf\u00fcllen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zweitens steht dadurch weniger Kapital f\u00fcr Immobilieninvestitionen zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Drittens k\u00f6nnen notwendige Immobilienverk\u00e4ufe zu ung\u00fcnstigen Marktpreisen erfolgen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sinkende Verkaufserl\u00f6se wiederum k\u00f6nnen weitere Abwertungen ausl\u00f6sen und das Vertrauen der Anleger zus\u00e4tzlich belasten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es kann also eine negative Dynamik entstehen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nicht jeder Fonds befindet sich deshalb unmittelbar in einer Krise. Die Branche verf\u00fcgt weiterhin \u00fcber Immobilienverm\u00f6gen und Liquidit\u00e4tsreserven.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aber die strukturelle Abh\u00e4ngigkeit von R\u00fcckgabew\u00fcnschen l\u00e4sst sich nicht vollst\u00e4ndig beseitigen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Seit April 2026 stehen den Fondsgesellschaften zudem erweiterte Instrumente zur Steuerung ihrer Liquidit\u00e4t zur Verf\u00fcgung. Dazu geh\u00f6ren unter bestimmten Voraussetzungen R\u00fccknahmebeschr\u00e4nkungen oder zus\u00e4tzliche Geb\u00fchren.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Diese Instrumente k\u00f6nnen helfen, eine vollst\u00e4ndige Aussetzung zu vermeiden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr Anleger k\u00f6nnen sie jedoch die Flexibilit\u00e4t zus\u00e4tzlich einschr\u00e4nken.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">5. Hohe Kosten schm\u00e4lern die ohnehin begrenzten Renditechancen<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein weiterer Kritikpunkt betrifft die Kostenstruktur.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Beim Erwerb offener Immobilienfonds wird h\u00e4ufig ein Ausgabeaufschlag berechnet, der beispielsweise bei f\u00fcnf Prozent liegen kann.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hinzu kommen laufende Verwaltungs- und weitere Fondskosten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch die Immobilien selbst verursachen Ausgaben:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Instandhaltung und Modernisierung<\/li>\n\n\n\n<li>Energetische Sanierungen<\/li>\n\n\n\n<li>Vermietung und Geb\u00e4udemanagement<\/li>\n\n\n\n<li>Gutachter- und Transaktionskosten<\/li>\n\n\n\n<li>Gegebenenfalls Finanzierungskosten<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Diese Kosten m\u00fcssen zun\u00e4chst erwirtschaftet werden, bevor Anleger einen entsprechenden Nettoertrag erzielen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gerade bei Fonds mit schwacher Wertentwicklung k\u00f6nnen hohe Kosten einen erheblichen Unterschied machen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Eine Geldanlage wird nicht allein dadurch attraktiv, dass sie in reale Immobilien investiert. Entscheidend ist, welche Rendite nach s\u00e4mtlichen Kosten und unter Ber\u00fccksichtigung der Risiken verbleibt.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wer sein Verm\u00f6gen langfristig aufbauen m\u00f6chte, sollte deshalb Kosten und Renditeerwartungen verschiedener Anlageformen systematisch vergleichen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mehr dar\u00fcber, wie wir solche Entscheidungen einordnen, erf\u00e4hrst Du auf unserer Seite zur <a href=\"https:\/\/www.financedoor.de\/geldanlage\/investmentstrategie\/\">Investmentstrategie bei FINANCEDOOR<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">6. Das Marktumfeld hat sich grundlegend ver\u00e4ndert<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Viele offene Immobilienfonds wurden in einer Phase aufgebaut, in der niedrige Zinsen und steigende Immobilienpreise ein g\u00fcnstiges Umfeld schufen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Seit der Zinswende ab 2022 haben sich wichtige Rahmenbedingungen ver\u00e4ndert.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">H\u00f6here Finanzierungskosten, ver\u00e4nderte Renditeanforderungen und gestiegene Bau- und Sanierungskosten belasten verschiedene Immobiliensegmente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei B\u00fcroimmobilien kommt hinzu, dass Homeoffice und ver\u00e4nderte Arbeitsplatzkonzepte die Nachfrage nach Fl\u00e4chen beeinflussen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im Einzelhandel ver\u00e4ndert der Onlinehandel die Bedeutung klassischer Einkaufsfl\u00e4chen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nat\u00fcrlich betrifft das nicht jede Immobilie gleicherma\u00dfen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gut gelegene, langfristig vermietete und wirtschaftlich solide Objekte k\u00f6nnen weiterhin attraktiv sein.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aber genau darin liegt die entscheidende Erkenntnis:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Immobilien sind keine einheitlich sichere Anlageklasse. Lage, Nutzung, Objektqualit\u00e4t, Finanzierung und Kaufpreis entscheiden wesentlich \u00fcber das Risiko.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr Anleger ist deshalb nicht nur die Frage wichtig, ob Immobilien grunds\u00e4tzlich sinnvoll sind.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entscheidend ist, \u00fcber welche Struktur sie daran beteiligt werden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Sind geschlossene Immobilienfonds die bessere Alternative?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">An dieser Stelle wird h\u00e4ufig argumentiert, dass geschlossene Immobilienfonds oder andere langfristige Sachwertanlagen das Liquidit\u00e4tsproblem offener Immobilienfonds vermeiden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Teilweise ist dieser Gedanke nachvollziehbar.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei geschlossenen Beteiligungsmodellen ist von Anfang an klarer, dass das investierte Kapital langfristig gebunden ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Damit entf\u00e4llt ein Teil des Spannungsverh\u00e4ltnisses zwischen kurzfristigen R\u00fcckgabew\u00fcnschen und langfristig gehaltenen Immobilien.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Allerdings bedeutet das keinesfalls, dass geschlossene Immobilienfonds automatisch besser oder sicherer sind.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im Gegenteil.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Geschlossene Alternative Investmentfonds (AIF) k\u00f6nnen erhebliche Risiken aufweisen. Dazu geh\u00f6ren eine geringe Handelbarkeit der Beteiligungen, Objekt- und Finanzierungsrisiken, hohe Kosten sowie Verlustrisiken bis hin zum vollst\u00e4ndigen Verlust des eingesetzten Kapitals.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch ELTIF-Strukturen sind nicht automatisch risikoarm oder jederzeit liquide.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Deshalb betrachten wir bei FINANCEDOOR nicht zuerst die Produktkategorie.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wir fragen vielmehr:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Welchen Zweck soll eine Investition erf\u00fcllen? Wie lange kann das Kapital gebunden werden? Welche Verluste sind finanziell tragbar? Und wie f\u00fcgt sich die Anlage in das gesamte Verm\u00f6gen ein?<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Welche Alternativen zu offenen Immobilienfonds gibt es?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die passende Alternative h\u00e4ngt davon ab, weshalb Du \u00fcberhaupt in einen offenen Immobilienfonds investieren m\u00f6chtest.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">F\u00fcr kurzfristige Sicherheit und Liquidit\u00e4t: Tages- oder Festgeld<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wenn Du Geld in absehbarer Zeit ben\u00f6tigst, sollte die Verf\u00fcgbarkeit eine zentrale Rolle spielen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tagesgeld kann f\u00fcr liquide R\u00fccklagen geeignet sein. Festgeld erm\u00f6glicht einen vereinbarten Zinssatz \u00fcber eine bestimmte Laufzeit, ist allerdings w\u00e4hrend dieser Zeit regelm\u00e4\u00dfig nicht flexibel verf\u00fcgbar.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei Bankeinlagen sind die gesetzlichen Einlagensicherungsgrenzen und die Bonit\u00e4t des Anbieters zu beachten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Beide Anlageformen sind nicht mit der Wertentwicklung von Immobilien verbunden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">F\u00fcr langfristigen Verm\u00f6gensaufbau: breit gestreute ETFs<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wer langfristig investiert und zwischenzeitliche Verluste verkraften kann, kann weltweit diversifizierte Aktien-ETFs pr\u00fcfen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sie erm\u00f6glichen eine Beteiligung an zahlreichen Unternehmen und sind bei ausreichender B\u00f6rsenliquidit\u00e4t regelm\u00e4\u00dfig handelbar.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch Aktien-ETFs k\u00f6nnen jedoch stark im Wert schwanken und sind kein geeigneter Ersatz f\u00fcr einen sicheren Liquidit\u00e4tsbaustein.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entscheidend ist die richtige Aufteilung zwischen renditeorientierten und stabilit\u00e4tsorientierten Anlagen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wie eine solche Strategie aufgebaut werden kann, erl\u00e4utern wir in unserer <a href=\"https:\/\/www.financedoor.de\/etf-beratung\/\">unabh\u00e4ngigen ETF-Beratung<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">F\u00fcr eine planbare Verm\u00f6gensstruktur: Anleihen und weitere Anlagebausteine<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Je nach Anlageziel k\u00f6nnen auch hochwertige Anleihen, kurzlaufende Rentenfonds oder weitere liquide Anlageformen sinnvoll sein.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dabei m\u00fcssen Zins\u00e4nderungs-, Bonit\u00e4ts- und gegebenenfalls W\u00e4hrungsrisiken ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es geht nicht darum, offene Immobilienfonds pauschal durch eine einzige andere Anlageklasse zu ersetzen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vielmehr sollte jede Anlage eine nachvollziehbare Funktion im Depot erf\u00fcllen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Du besitzt bereits offene Immobilienfonds: Verkaufen oder behalten?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wenn Du bereits in offene Immobilienfonds investiert hast, ist eine \u00fcberst\u00fcrzte Entscheidung selten hilfreich.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zun\u00e4chst solltest Du Deine konkrete Situation analysieren.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Grunds\u00e4tzlich kommen mehrere Wege infrage.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>1. Regul\u00e4re R\u00fcckgabe an die Fondsgesellschaft<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wenn die R\u00fccknahme m\u00f6glich ist, kannst Du Deine Anteile unter Ber\u00fccksichtigung der gesetzlichen und vertraglichen Fristen zur\u00fcckgeben.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dabei musst Du beachten, dass der R\u00fccknahmepreis zum zuk\u00fcnftigen R\u00fcckgabetermin heute noch nicht bekannt ist. Au\u00dferdem k\u00f6nnen R\u00fccknahmebeschr\u00e4nkungen oder Aussetzungen relevant werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>2. Verkauf \u00fcber die B\u00f6rse<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Viele offene Immobilienfonds k\u00f6nnen auch an der B\u00f6rse verkauft werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dort richtet sich der Preis nach Angebot und Nachfrage.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der B\u00f6rsenkurs kann erheblich unter dem von der Fondsgesellschaft ver\u00f6ffentlichten Anteilwert liegen. Zudem sind Handelskosten und die tats\u00e4chliche Marktliquidit\u00e4t zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>3. Anteile weiter halten<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch das kann unter bestimmten Umst\u00e4nden eine vertretbare Entscheidung sein.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Voraussetzung sollte allerdings sein, dass Du die Risiken kennst, das Kapital langfristig nicht ben\u00f6tigst und die Position weiterhin zu Deiner Verm\u00f6gensstruktur passt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine sp\u00e4tere Erholung ist m\u00f6glich, aber ebenso wenig garantiert wie eine weitere Abwertung ausgeschlossen werden kann.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Diese f\u00fcnf Fragen solltest Du vor einer Entscheidung kl\u00e4ren<\/h3>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Welchen Anteil Deines Gesamtverm\u00f6gens machen offene Immobilienfonds aus?<\/li>\n\n\n\n<li>Wie viel Liquidit\u00e4t ben\u00f6tigst Du in den kommenden Jahren?<\/li>\n\n\n\n<li>Wie entwickeln sich Fondsverm\u00f6gen, Immobilienbewertungen und vorhandene Liquidit\u00e4tsreserven?<\/li>\n\n\n\n<li>Welche Unterschiede bestehen aktuell zwischen B\u00f6rsenkurs und offiziellem R\u00fccknahmepreis?<\/li>\n\n\n\n<li>Welche Kosten, Steuern und Risiken entstehen bei einer Ver\u00e4nderung Deiner Geldanlage?<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gerade bei gr\u00f6\u00dferen Depots lohnt es sich, nicht nur die einzelne Fondsposition zu betrachten, sondern das gesamte Zusammenspiel von Rendite, Risiko und Verf\u00fcgbarkeit.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Daf\u00fcr bietet FINANCEDOOR eine <a href=\"https:\/\/www.financedoor.de\/anlageberatung-frankfurt\/\">unabh\u00e4ngige Anlageberatung und Depotanalyse<\/a> an.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">H\u00e4ufige Fragen zu offenen Immobilienfonds<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Sind offene Immobilienfonds 2026 noch sicher?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Offene Immobilienfonds sind keine risikofreie Geldanlage. Trotz Immobilienbesitz und teilweise geringer ver\u00f6ffentlichter Kursschwankungen k\u00f6nnen erhebliche Wertverluste entstehen. Au\u00dferdem kann die R\u00fcckgabe von Fondsanteilen eingeschr\u00e4nkt oder ausgesetzt werden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Lohnt es sich noch, in offene Immobilienfonds zu investieren?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aus unserer Sicht ist ein Neueinstieg f\u00fcr viele Privatanleger derzeit wenig \u00fcberzeugend. Insbesondere das Zusammenspiel aus eingeschr\u00e4nkter Liquidit\u00e4t, Bewertungsrisiken, Kosten und unsicheren Renditeaussichten spricht f\u00fcr eine kritische Pr\u00fcfung. Ob ein konkreter Fonds im Einzelfall geeignet ist, h\u00e4ngt jedoch vom Anlegerprofil und der Gesamtstrategie ab.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Kann ich meinen offenen Immobilienfonds jederzeit verkaufen?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein B\u00f6rsenverkauf kann m\u00f6glich sein, sofern der Fonds an einem Handelsplatz gehandelt wird und ausreichend Nachfrage besteht. Der Verkauf an die Fondsgesellschaft unterliegt dagegen regelm\u00e4\u00dfig Mindesthalte- und K\u00fcndigungsfristen. Bei R\u00fccknahmeaussetzungen kann diese M\u00f6glichkeit zeitweise vollst\u00e4ndig entfallen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">K\u00f6nnen offene Immobilienfonds wieder steigen?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ja. Steigende Immobilienbewertungen, stabile Mieteinnahmen und ein verbessertes Marktumfeld k\u00f6nnen die Wertentwicklung unterst\u00fctzen. Eine Erholung ist jedoch nicht garantiert. Weitere Abwertungen, Liquidit\u00e4tsprobleme und Verluste bleiben m\u00f6glich.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Sollte ich meinen offenen Immobilienfonds jetzt k\u00fcndigen?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das l\u00e4sst sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind unter anderem der aktuelle B\u00f6rsenkurs, der offizielle Anteilwert, die Liquidit\u00e4tslage des Fonds, Dein Anlagehorizont und m\u00f6gliche steuerliche Folgen. Eine bereits ausgesprochene K\u00fcndigung kann zudem verbindlich sein. Deshalb solltest Du die Optionen sorgf\u00e4ltig vergleichen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fazit: Offene Immobilienfonds haben ein grundlegendes Vertrauensproblem<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Offene Immobilienfonds waren lange ein beliebter Baustein f\u00fcr Anleger, die in Immobilien investieren wollten, ohne selbst Immobilien erwerben zu m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Doch die vergangenen Jahre haben gezeigt, dass vermeintliche Stabilit\u00e4t nicht mit tats\u00e4chlicher Sicherheit verwechselt werden darf.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die entscheidenden Schw\u00e4chen sind heute deutlicher sichtbar:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Immobilienbewertungen k\u00f6nnen sich als zu optimistisch erweisen. Hohe Mittelabfl\u00fcsse k\u00f6nnen Liquidit\u00e4tsprobleme verst\u00e4rken. Die R\u00fcckgabe von Fondsanteilen ist eingeschr\u00e4nkt und kann im Krisenfall vollst\u00e4ndig ausgesetzt werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gleichzeitig m\u00fcssen die verbleibenden Renditechancen die laufenden Kosten und Risiken rechtfertigen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Unser Fazit bei FINANCEDOOR: F\u00fcr viele Privatanleger gibt es heute nachvollziehbarere M\u00f6glichkeiten, ihr Verm\u00f6gen nach ihren Zielen, ihrem Anlagehorizont und ihrer Risikotragf\u00e4higkeit zu strukturieren.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es ist deshalb sinnvoll, die Rolle offener Immobilienfonds im eigenen Depot grunds\u00e4tzlich zu hinterfragen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nicht aus Panik.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sondern weil jede Anlageentscheidung auf einem realistischen Verst\u00e4ndnis von Risiken, Kosten und Liquidit\u00e4t beruhen sollte.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Du hast offene Immobilienfonds im Depot und m\u00f6chtest Deine Geldanlage \u00fcberpr\u00fcfen?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei FINANCEDOOR betrachten wir nicht nur einzelne Fonds, sondern Deine gesamte Verm\u00f6gensstruktur.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wir analysieren unter anderem:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Die Risiken und Kosten Deiner bestehenden Anlagen<\/li>\n\n\n\n<li>Deine Liquidit\u00e4tsplanung und Deinen Anlagehorizont<\/li>\n\n\n\n<li>Die Diversifikation und m\u00f6gliche Konzentrationsrisiken<\/li>\n\n\n\n<li>M\u00f6gliche Alternativen innerhalb einer langfristigen Investmentstrategie<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Unsere Finanzanlagenberatung erfolgt auf Honorarbasis nach \u00a7 34h GewO. Im kostenfreien Orientierungsgespr\u00e4ch kl\u00e4ren wir zun\u00e4chst, ob unser Beratungsmodell zu Deiner Situation passt. Leistungen und Kosten werden vor einer Beauftragung transparent erl\u00e4utert.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.financedoor.de\/anlageberatung-frankfurt\/\"><strong>Jetzt unabh\u00e4ngige Anlageberatung bei FINANCEDOOR kennenlernen<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Kapitalanlagen k\u00f6nnen zu Verlusten f\u00fchren. Vergangene Wertentwicklungen sind kein verl\u00e4sslicher Indikator f\u00fcr zuk\u00fcnftige Ergebnisse. Individuelle Entscheidungen erfordern eine Pr\u00fcfung Deiner pers\u00f6nlichen Situation.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quellen und weiterf\u00fchrende Informationen<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/bafin.de\/DE\/verbraucherinnen-verbraucher\/themen-finanzprodukte\/geldanlage\/wertpapiere\/offene-immobilienfonds\/offene-immobilienfonds.html\">BaFin: Offene Immobilienfonds \u2013 Funktionsweise und Risiken<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.verbraucherzentrale.de\/wissen\/geld-versicherungen\/sparen-und-anlegen\/offene-immobilienfonds-was-sie-in-der-aktuellen-situation-tun-sollten-97263\">Verbraucherzentrale: Offene Immobilienfonds \u2013 was Anleger jetzt tun sollten<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/global.morningstar.com\/de\/fonds\/offene-immobilienfonds-2026-anleger-ziehen-weiter-milliarden-ab\">Morningstar: Milliardenabfl\u00fcsse bei offenen Immobilienfonds 2026<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.test.de\/DWS-Grundbesitz-Europa-Krise-bei-offenen-Immobilienfonds-verschaerft-sich-6353683-0\/\">Stiftung Warentest: Krise offener Immobilienfonds, Oktober 2026<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/infocuria.curia.europa.eu\/tabs\/affair?lang=DE&amp;publishedId=C-677%2F25&amp;searchTerm=zbi\">EuGH: Verfahren C-677\/25 zur Risikoeinstufung<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.bvi.de\/service\/muster-und-arbeitshilfen\/lmt-factsheets\/\">BVI: Liquidit\u00e4tsmanagement-Instrumente f\u00fcr Investmentfonds<\/a><\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Jahrelang galten offene Immobilienfonds als vergleichsweise sichere Geldanlage. 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Seit \u00fcber 25 Jahren ber\u00e4t er Privatkundinnen und Privatkunden zu Geldanlage, Verm\u00f6gensstrukturierung, Finanzplanung, Altersvorsorge und Absicherung. In seinen Fachartikeln verbindet er Erfahrungen aus der Beratungspraxis mit aktuellen Markt-, Produkt- und Regulierungsinformationen. Schwerpunkte: ETFs, Geldanlage, Verm\u00f6gensstrukturierung und Altersvorsorge Berufserfahrung: \u00fcber 25 Jahre Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. \u2192 Mehr \u00fcber den Autor und seine Qualifikationen\",\"sameAs\":[\"https:\\\/\\\/www.financedoor.de\"]}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Offene Immobilienfonds 2027: Warum sich ein Einstieg kaum noch lohnt","description":"Lohnen sich offene Immobilienfonds 2027 noch? 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