Offene Immobilienfonds 2027: Warum sich ein Einstieg kaum noch lohnt

Jahrelang galten offene Immobilienfonds als vergleichsweise sichere Geldanlage. Doch spätestens 2026 hat sich gezeigt, wie problematisch diese vermeintliche Sicherheit sein kann. Abwertungen, milliardenschwere Mittelabflüsse und ausgesetzte Anteilsrücknahmen haben das Vertrauen vieler Anleger erschüttert.

Mit Blick auf 2027 stellt sich deshalb eine entscheidende Frage: Lohnt es sich überhaupt noch, in offene Immobilienfonds zu investieren?

Wir bei FINANCEDOOR sehen die Anlageklasse zunehmend kritisch. Denn niedrige Kursschwankungen bedeuten noch lange keine Sicherheit. Gleichzeitig können eingeschränkte Liquidität, hohe Kosten und Bewertungsrisiken die Renditechancen erheblich beeinträchtigen.

Wir erklären, welche Risiken Du kennen solltest, warum das Geschäftsmodell offener Immobilienfonds strukturelle Schwächen besitzt und welche Alternativen für den langfristigen Vermögensaufbau infrage kommen.

Was sind offene Immobilienfonds überhaupt?

Offene Immobilienfonds sammeln das Kapital vieler Anleger ein und investieren es überwiegend in Immobilien.

Dazu gehören beispielsweise:

• Bürogebäude und Verwaltungsimmobilien
• Einkaufszentren und Einzelhandelsflächen
• Hotels und Logistikimmobilien
• Wohnimmobilien und Pflegeeinrichtungen

Anleger erwerben Fondsanteile und beteiligen sich dadurch indirekt an den Mieteinnahmen und der Wertentwicklung des Immobilienportfolios.

Der vermeintliche Vorteil: Du musst keine eigene Immobilie kaufen, finanzieren oder verwalten. Zudem verteilt sich Dein Kapital auf verschiedene Objekte.

Das klingt zunächst vernünftig.

Das Problem liegt allerdings weniger in den Immobilien selbst als in der Konstruktion des Fonds.

Denn ein Fondsanteil und eine Immobilie besitzen völlig unterschiedliche Eigenschaften.

Während Wertpapiere an der Börse häufig innerhalb von Sekunden gehandelt werden können, benötigt der Verkauf eines Bürogebäudes oft viele Monate.

Genau dieser Unterschied wird offenen Immobilienfonds zunehmend zum Verhängnis.

Sechs Gründe, warum wir offene Immobilienfonds kritisch sehen

1. Das Grundproblem: Immobilien sind nicht liquide

Ein offener Immobilienfonds verbindet langfristig gebundenes Immobilienvermögen mit dem Anspruch, Anlegern unter bestimmten Bedingungen die Rückgabe ihrer Fondsanteile zu ermöglichen.

Solange nur wenige Anleger ihr Geld zurückfordern, funktioniert dieses Modell.

Wenn jedoch zahlreiche Anleger gleichzeitig aussteigen möchten, entsteht ein Problem.

Die Fondsgesellschaft benötigt liquide Mittel, um die Rückgaben zu bedienen. Reichen die vorhandenen Reserven nicht aus, müssen gegebenenfalls Immobilien verkauft werden.

Doch Immobilien lassen sich nicht einfach zum gewünschten Zeitpunkt und Preis veräußern.

Im ungünstigen Fall entstehen dadurch Verkaufsdruck, zusätzliche Wertverluste und weitere Liquiditätsprobleme.

Seit der Reform nach der Finanzkrise gelten deshalb bei neu erworbenen Anteilen grundsätzlich zwei wichtige Regeln:

• Eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten
• Eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten für die reguläre Rückgabe an die Fondsgesellschaft

Die Fristen können sich zeitlich überschneiden. Entscheidend sind der Erwerbszeitpunkt, die gesetzlichen Vorgaben und die konkreten Fondsbedingungen.

Besonders problematisch: Der endgültige Rücknahmepreis steht bei der Kündigung noch nicht fest.

Und selbst die Einhaltung aller Fristen garantiert nicht, dass eine Rücknahme bei einer Liquiditätskrise tatsächlich stattfinden kann.

Die gesetzlichen Grundlagen findest Du in § 255 Kapitalanlagegesetzbuch.

2. Geringe Kursschwankungen bedeuten nicht geringes Risiko

Eines der stärksten Verkaufsargumente offener Immobilienfonds war lange ihre vermeintlich stabile Wertentwicklung.

Während Aktienmärkte manchmal innerhalb weniger Tage deutlich schwanken, entwickeln sich die veröffentlichten Anteilspreise vieler Immobilienfonds häufig relativ gleichmäßig.

Das vermittelt Sicherheit.

Doch diese Stabilität hat einen entscheidenden Hintergrund: Immobilien werden nicht täglich an einem transparenten Markt gehandelt.

Die Bewertungen beruhen auf Gutachten, Modellannahmen und regelmäßigen Neubewertungen der Objekte.

Ein täglich veröffentlichter Anteilspreis bedeutet deshalb nicht, dass der Marktwert sämtlicher Immobilien täglich neu festgestellt wird.

Wertschwankungen können dadurch zeitverzögert sichtbar werden.

Ein besonders anschauliches Beispiel ist der offene Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI.

Im Juni 2024 wurde dessen Anteilspreis infolge einer Neubewertung des Immobilienbestands um knapp 17 Prozent reduziert.

Für Anleger, die sich auf vergleichsweise stabile Anteilspreise verlassen hatten, war das ein erheblicher Einschnitt.

Hier zeigt sich ein grundlegender Unterschied:

Eine selten schwankende Bewertung ist nicht automatisch ein Beweis für ein niedriges wirtschaftliches Risiko.

Auch die offiziellen Risikokennziffern stehen inzwischen in der Kritik. In einem Verfahren vor dem Europäischen Gerichtshof wird unter dem Aktenzeichen C-677/25 geprüft, welche Anforderungen an die Preisermittlung für die Risikoeinstufung offener Immobilienfonds gelten. Die Rechtsfrage ist noch nicht abschließend geklärt.

Für Dich als Anleger bedeutet das: Verlasse Dich nicht allein auf eine niedrige Risikoklasse im Basisinformationsblatt. Betrachte zusätzlich die tatsächlichen Immobilienrisiken, die Liquidität und mögliche Verluste.

3. Die Krise ist längst keine theoretische Gefahr mehr

Die Probleme offener Immobilienfonds sind inzwischen sehr konkret.

Mehrere Fonds haben 2026 die Rücknahme ihrer Anteile ausgesetzt oder die geordnete Abwicklung eingeleitet.

Einige Beispiele:

WERTGRUND WohnSelect D: Seit Januar 2026 wurde die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Hintergrund waren erhebliche Rückgabewünsche und Liquiditätsprobleme.

FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND: Im Februar 2026 wurde ebenfalls die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen ausgesetzt.

LEADING CITIES INVEST: Im Juni 2026 kündigte KanAm Grund die Verwaltung des Fonds und beschloss dessen geordnete Auflösung. Die verbliebenen Immobilien sollen über mehrere Jahre verkauft und die Erlöse an die Anleger ausgezahlt werden.

Auch im Oktober 2026 verschärfte sich die Situation.

Der offene Immobilienfonds Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working setzte am 20. Oktober die Rücknahme und Ausgabe von Anteilen aus.

Beim DWS-Fonds grundbesitz europa werden seit dem 28. Oktober 2026 fällige Rückgabewünsche vorerst nur noch zu zehn Prozent erfüllt.

Die verbleibenden Rückgabewünsche werden nicht automatisch zu einem späteren Zeitpunkt ausgeführt.

Das zeigt, dass inzwischen selbst größere Fonds von Einschränkungen betroffen sein können.

Wichtig: Eine ausgesetzte Anteilsrücknahme bedeutet nicht automatisch eine Insolvenz oder einen Totalverlust. Sie bedeutet aber, dass Anleger nicht wie geplant auf ihr Kapital zugreifen können.

Und genau das sollte bei der Bewertung einer Geldanlage berücksichtigt werden.

4. Milliardenabflüsse können eine problematische Entwicklung verstärken

Offene Immobilienfonds stehen nicht nur durch sinkende Immobilienbewertungen unter Druck.

Auch das Verhalten der Anleger verändert die Ausgangslage.

Nach einer Auswertung von Morningstar flossen allein von Januar bis Juli 2026 netto rund 3,7 Milliarden Euro aus deutschen offenen Immobilienfonds ab.

Neun der zehn größten Fonds verzeichneten in diesem Zeitraum Nettomittelabflüsse.

Das hat mehrere mögliche Folgen.

Erstens müssen die Fonds ausreichend Liquidität vorhalten, um Rückgabewünsche zu erfüllen.

Zweitens steht dadurch weniger Kapital für Immobilieninvestitionen zur Verfügung.

Drittens können notwendige Immobilienverkäufe zu ungünstigen Marktpreisen erfolgen.

Sinkende Verkaufserlöse wiederum können weitere Abwertungen auslösen und das Vertrauen der Anleger zusätzlich belasten.

Es kann also eine negative Dynamik entstehen.

Nicht jeder Fonds befindet sich deshalb unmittelbar in einer Krise. Die Branche verfügt weiterhin über Immobilienvermögen und Liquiditätsreserven.

Aber die strukturelle Abhängigkeit von Rückgabewünschen lässt sich nicht vollständig beseitigen.

Seit April 2026 stehen den Fondsgesellschaften zudem erweiterte Instrumente zur Steuerung ihrer Liquidität zur Verfügung. Dazu gehören unter bestimmten Voraussetzungen Rücknahmebeschränkungen oder zusätzliche Gebühren.

Diese Instrumente können helfen, eine vollständige Aussetzung zu vermeiden.

Für Anleger können sie jedoch die Flexibilität zusätzlich einschränken.

5. Hohe Kosten schmälern die ohnehin begrenzten Renditechancen

Ein weiterer Kritikpunkt betrifft die Kostenstruktur.

Beim Erwerb offener Immobilienfonds wird häufig ein Ausgabeaufschlag berechnet, der beispielsweise bei fünf Prozent liegen kann.

Hinzu kommen laufende Verwaltungs- und weitere Fondskosten.

Auch die Immobilien selbst verursachen Ausgaben:

• Instandhaltung und Modernisierung
• Energetische Sanierungen
• Vermietung und Gebäudemanagement
• Gutachter- und Transaktionskosten
• Gegebenenfalls Finanzierungskosten

Diese Kosten müssen zunächst erwirtschaftet werden, bevor Anleger einen entsprechenden Nettoertrag erzielen können.

Gerade bei Fonds mit schwacher Wertentwicklung können hohe Kosten einen erheblichen Unterschied machen.

Eine Geldanlage wird nicht allein dadurch attraktiv, dass sie in reale Immobilien investiert. Entscheidend ist, welche Rendite nach sämtlichen Kosten und unter Berücksichtigung der Risiken verbleibt.

Wer sein Vermögen langfristig aufbauen möchte, sollte deshalb Kosten und Renditeerwartungen verschiedener Anlageformen systematisch vergleichen.

Mehr darüber, wie wir solche Entscheidungen einordnen, erfährst Du auf unserer Seite zur Investmentstrategie bei FINANCEDOOR.

6. Das Marktumfeld hat sich grundlegend verändert

Viele offene Immobilienfonds wurden in einer Phase aufgebaut, in der niedrige Zinsen und steigende Immobilienpreise ein günstiges Umfeld schufen.

Seit der Zinswende ab 2022 haben sich wichtige Rahmenbedingungen verändert.

Höhere Finanzierungskosten, veränderte Renditeanforderungen und gestiegene Bau- und Sanierungskosten belasten verschiedene Immobiliensegmente.

Bei Büroimmobilien kommt hinzu, dass Homeoffice und veränderte Arbeitsplatzkonzepte die Nachfrage nach Flächen beeinflussen.

Im Einzelhandel verändert der Onlinehandel die Bedeutung klassischer Einkaufsflächen.

Natürlich betrifft das nicht jede Immobilie gleichermaßen.

Gut gelegene, langfristig vermietete und wirtschaftlich solide Objekte können weiterhin attraktiv sein.

Aber genau darin liegt die entscheidende Erkenntnis:

Immobilien sind keine einheitlich sichere Anlageklasse. Lage, Nutzung, Objektqualität, Finanzierung und Kaufpreis entscheiden wesentlich über das Risiko.

Für Anleger ist deshalb nicht nur die Frage wichtig, ob Immobilien grundsätzlich sinnvoll sind.

Entscheidend ist, über welche Struktur sie daran beteiligt werden.

Sind geschlossene Immobilienfonds die bessere Alternative?

An dieser Stelle wird häufig argumentiert, dass geschlossene Immobilienfonds oder andere langfristige Sachwertanlagen das Liquiditätsproblem offener Immobilienfonds vermeiden.

Teilweise ist dieser Gedanke nachvollziehbar.

Bei geschlossenen Beteiligungsmodellen ist von Anfang an klarer, dass das investierte Kapital langfristig gebunden ist.

Damit entfällt ein Teil des Spannungsverhältnisses zwischen kurzfristigen Rückgabewünschen und langfristig gehaltenen Immobilien.

Allerdings bedeutet das keinesfalls, dass geschlossene Immobilienfonds automatisch besser oder sicherer sind.

Im Gegenteil.

Geschlossene Alternative Investmentfonds (AIF) können erhebliche Risiken aufweisen. Dazu gehören eine geringe Handelbarkeit der Beteiligungen, Objekt- und Finanzierungsrisiken, hohe Kosten sowie Verlustrisiken bis hin zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals.

Auch ELTIF-Strukturen sind nicht automatisch risikoarm oder jederzeit liquide.

Deshalb betrachten wir bei FINANCEDOOR nicht zuerst die Produktkategorie.

Wir fragen vielmehr:

Welchen Zweck soll eine Investition erfüllen? Wie lange kann das Kapital gebunden werden? Welche Verluste sind finanziell tragbar? Und wie fügt sich die Anlage in das gesamte Vermögen ein?

Welche Alternativen zu offenen Immobilienfonds gibt es?

Die passende Alternative hängt davon ab, weshalb Du überhaupt in einen offenen Immobilienfonds investieren möchtest.

Für kurzfristige Sicherheit und Liquidität: Tages- oder Festgeld

Wenn Du Geld in absehbarer Zeit benötigst, sollte die Verfügbarkeit eine zentrale Rolle spielen.

Tagesgeld kann für liquide Rücklagen geeignet sein. Festgeld ermöglicht einen vereinbarten Zinssatz über eine bestimmte Laufzeit, ist allerdings während dieser Zeit regelmäßig nicht flexibel verfügbar.

Bei Bankeinlagen sind die gesetzlichen Einlagensicherungsgrenzen und die Bonität des Anbieters zu beachten.

Beide Anlageformen sind nicht mit der Wertentwicklung von Immobilien verbunden.

Für langfristigen Vermögensaufbau: breit gestreute ETFs

Wer langfristig investiert und zwischenzeitliche Verluste verkraften kann, kann weltweit diversifizierte Aktien-ETFs prüfen.

Sie ermöglichen eine Beteiligung an zahlreichen Unternehmen und sind bei ausreichender Börsenliquidität regelmäßig handelbar.

Auch Aktien-ETFs können jedoch stark im Wert schwanken und sind kein geeigneter Ersatz für einen sicheren Liquiditätsbaustein.

Entscheidend ist die richtige Aufteilung zwischen renditeorientierten und stabilitätsorientierten Anlagen.

Wie eine solche Strategie aufgebaut werden kann, erläutern wir in unserer unabhängigen ETF-Beratung.

Für eine planbare Vermögensstruktur: Anleihen und weitere Anlagebausteine

Je nach Anlageziel können auch hochwertige Anleihen, kurzlaufende Rentenfonds oder weitere liquide Anlageformen sinnvoll sein.

Dabei müssen Zinsänderungs-, Bonitäts- und gegebenenfalls Währungsrisiken berücksichtigt werden.

Es geht nicht darum, offene Immobilienfonds pauschal durch eine einzige andere Anlageklasse zu ersetzen.

Vielmehr sollte jede Anlage eine nachvollziehbare Funktion im Depot erfüllen.

Du besitzt bereits offene Immobilienfonds: Verkaufen oder behalten?

Wenn Du bereits in offene Immobilienfonds investiert hast, ist eine überstürzte Entscheidung selten hilfreich.

Zunächst solltest Du Deine konkrete Situation analysieren.

Grundsätzlich kommen mehrere Wege infrage.

1. Reguläre Rückgabe an die Fondsgesellschaft

Wenn die Rücknahme möglich ist, kannst Du Deine Anteile unter Berücksichtigung der gesetzlichen und vertraglichen Fristen zurückgeben.

Dabei musst Du beachten, dass der Rücknahmepreis zum zukünftigen Rückgabetermin heute noch nicht bekannt ist. Außerdem können Rücknahmebeschränkungen oder Aussetzungen relevant werden.

2. Verkauf über die Börse

Viele offene Immobilienfonds können auch an der Börse verkauft werden.

Dort richtet sich der Preis nach Angebot und Nachfrage.

Der Börsenkurs kann erheblich unter dem von der Fondsgesellschaft veröffentlichten Anteilwert liegen. Zudem sind Handelskosten und die tatsächliche Marktliquidität zu berücksichtigen.

3. Anteile weiter halten

Auch das kann unter bestimmten Umständen eine vertretbare Entscheidung sein.

Voraussetzung sollte allerdings sein, dass Du die Risiken kennst, das Kapital langfristig nicht benötigst und die Position weiterhin zu Deiner Vermögensstruktur passt.

Eine spätere Erholung ist möglich, aber ebenso wenig garantiert wie eine weitere Abwertung ausgeschlossen werden kann.

Diese fünf Fragen solltest Du vor einer Entscheidung klären

1. Welchen Anteil Deines Gesamtvermögens machen offene Immobilienfonds aus?
2. Wie viel Liquidität benötigst Du in den kommenden Jahren?
3. Wie entwickeln sich Fondsvermögen, Immobilienbewertungen und vorhandene Liquiditätsreserven?
4. Welche Unterschiede bestehen aktuell zwischen Börsenkurs und offiziellem Rücknahmepreis?
5. Welche Kosten, Steuern und Risiken entstehen bei einer Veränderung Deiner Geldanlage?

Gerade bei größeren Depots lohnt es sich, nicht nur die einzelne Fondsposition zu betrachten, sondern das gesamte Zusammenspiel von Rendite, Risiko und Verfügbarkeit.

Dafür bietet FINANCEDOOR eine unabhängige Anlageberatung und Depotanalyse an.

Häufige Fragen zu offenen Immobilienfonds

Sind offene Immobilienfonds 2026 noch sicher?

Offene Immobilienfonds sind keine risikofreie Geldanlage. Trotz Immobilienbesitz und teilweise geringer veröffentlichter Kursschwankungen können erhebliche Wertverluste entstehen. Außerdem kann die Rückgabe von Fondsanteilen eingeschränkt oder ausgesetzt werden.

Lohnt es sich noch, in offene Immobilienfonds zu investieren?

Aus unserer Sicht ist ein Neueinstieg für viele Privatanleger derzeit wenig überzeugend. Insbesondere das Zusammenspiel aus eingeschränkter Liquidität, Bewertungsrisiken, Kosten und unsicheren Renditeaussichten spricht für eine kritische Prüfung. Ob ein konkreter Fonds im Einzelfall geeignet ist, hängt jedoch vom Anlegerprofil und der Gesamtstrategie ab.

Kann ich meinen offenen Immobilienfonds jederzeit verkaufen?

Ein Börsenverkauf kann möglich sein, sofern der Fonds an einem Handelsplatz gehandelt wird und ausreichend Nachfrage besteht. Der Verkauf an die Fondsgesellschaft unterliegt dagegen regelmäßig Mindesthalte- und Kündigungsfristen. Bei Rücknahmeaussetzungen kann diese Möglichkeit zeitweise vollständig entfallen.

Können offene Immobilienfonds wieder steigen?

Ja. Steigende Immobilienbewertungen, stabile Mieteinnahmen und ein verbessertes Marktumfeld können die Wertentwicklung unterstützen. Eine Erholung ist jedoch nicht garantiert. Weitere Abwertungen, Liquiditätsprobleme und Verluste bleiben möglich.

Sollte ich meinen offenen Immobilienfonds jetzt kündigen?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind unter anderem der aktuelle Börsenkurs, der offizielle Anteilwert, die Liquiditätslage des Fonds, Dein Anlagehorizont und mögliche steuerliche Folgen. Eine bereits ausgesprochene Kündigung kann zudem verbindlich sein. Deshalb solltest Du die Optionen sorgfältig vergleichen.

Fazit: Offene Immobilienfonds haben ein grundlegendes Vertrauensproblem

Offene Immobilienfonds waren lange ein beliebter Baustein für Anleger, die in Immobilien investieren wollten, ohne selbst Immobilien erwerben zu müssen.

Doch die vergangenen Jahre haben gezeigt, dass vermeintliche Stabilität nicht mit tatsächlicher Sicherheit verwechselt werden darf.

Die entscheidenden Schwächen sind heute deutlicher sichtbar:

Immobilienbewertungen können sich als zu optimistisch erweisen. Hohe Mittelabflüsse können Liquiditätsprobleme verstärken. Die Rückgabe von Fondsanteilen ist eingeschränkt und kann im Krisenfall vollständig ausgesetzt werden.

Gleichzeitig müssen die verbleibenden Renditechancen die laufenden Kosten und Risiken rechtfertigen.

Unser Fazit bei FINANCEDOOR: Für viele Privatanleger gibt es heute nachvollziehbarere Möglichkeiten, ihr Vermögen nach ihren Zielen, ihrem Anlagehorizont und ihrer Risikotragfähigkeit zu strukturieren.

Es ist deshalb sinnvoll, die Rolle offener Immobilienfonds im eigenen Depot grundsätzlich zu hinterfragen.

Nicht aus Panik.

Sondern weil jede Anlageentscheidung auf einem realistischen Verständnis von Risiken, Kosten und Liquidität beruhen sollte.

Du hast offene Immobilienfonds im Depot und möchtest Deine Geldanlage überprüfen?

Bei FINANCEDOOR betrachten wir nicht nur einzelne Fonds, sondern Deine gesamte Vermögensstruktur.

Wir analysieren unter anderem:

• Die Risiken und Kosten Deiner bestehenden Anlagen
• Deine Liquiditätsplanung und Deinen Anlagehorizont
• Die Diversifikation und mögliche Konzentrationsrisiken
• Mögliche Alternativen innerhalb einer langfristigen Investmentstrategie

Unsere Finanzanlagenberatung erfolgt auf Honorarbasis nach § 34h GewO. Im kostenfreien Orientierungsgespräch klären wir zunächst, ob unser Beratungsmodell zu Deiner Situation passt. Leistungen und Kosten werden vor einer Beauftragung transparent erläutert.

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Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Kapitalanlagen können zu Verlusten führen. Vergangene Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Ergebnisse. Individuelle Entscheidungen erfordern eine Prüfung Deiner persönlichen Situation.

Quellen und weiterführende Informationen

• BaFin: Offene Immobilienfonds – Funktionsweise und Risiken
• Verbraucherzentrale: Offene Immobilienfonds – was Anleger jetzt tun sollten
• Morningstar: Milliardenabflüsse bei offenen Immobilienfonds 2026
• Stiftung Warentest: Krise offener Immobilienfonds, Oktober 2026
• EuGH: Verfahren C-677/25 zur Risikoeinstufung
• BVI: Liquiditätsmanagement-Instrumente für Investmentfonds